מהי חדלות פירעון וכיצד היא משפיעה על נכס נדל"ן?

חדלות פירעון (insolvency) היא מצב שבו החברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות. על פי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ייתכן ויוטל על החברה צו לפתיחת הליכים, כינוס נכסים, או פירוק במהלכם ימומשו נכסיה כדי לפרוע חובות לנושים.
כאשר לחברה יש נכס נדל"ן בבעלותה כגון: דירה, מגרש, חנות או כל זכות קניינית, הנכס הופך להיות אחד מהנכסים המרכזיים שאליהם יפנו הנושים. לרוב, הנאמן או המפרק יממש את הנכס (כלומר: ימכור אותו), והכספים יועברו לסילוק החובות לפי סדר העדיפויות הקבוע בחוק.

מה אתה צריך לבדוק ולדעת?

האם הנכס רשום על שם החברה או על שמך הפרטי?

• במצב של נכס שרשום על שם החברה – הנכס שייך לחברה ונכנס לתוך הליך הפירוק. במקרים רבים, אין מנוס ממימוש הנכס לצורך פירעון חובות.

• במצב שהנכס רשום על שמך הפרטי (ולא על שם החברה) – הנכס עשוי להיות מחוץ להליכי חדלות פירעון, אך… יש סיכון של הרמת מסך, כלומר, בית המשפט יחליט לייחס לך אישית את חובות החברה אם נוהלת בצורה לא תקינה.

מה זה הרמת מסך ומתי זה קורה?

הרמת מסך היא מצב שבו בית המשפט בוחן את התנהלות החברה ומחליט לבטל את ההפרדה בינה לבין בעל המניות (כלומר: אתה), ובכך לחשוף את הנכסים האישיים שלך לתביעות נושים.

הרמת מסך תתבצע במקרים הבאים:

• ערבוב הון אישי ועסקי.

• משיכת רווחים לא חוקית.

• ניהול לקוי, הסתרת מידע, או הונאת נושים.

חשוב להבין – אם בית המשפט יחליט להרים את המסך הנכס האישי שלך עלול להיכנס אף הוא להליכי המימוש.

מהו פדיון זכויות ואיך זה קשור לחדלות פירעון?

פדיון זכויות הוא פעולה שבה צד אחד משלם תמורה בעד ויתור על זכויותיו של צד אחר בנכס מקרקעין.

במסגרת חדלות פירעון, ייתכנו מצבים שבהם:

• לחברה יש רק חלק מהזכויות בנכס (למשל 50%) ויש צורך לפדות את שאר הזכויות כדי שניתן יהיה למכור את הנכס כולו.

• לחברה יש זכות חכירה/שכירות בלבד, ואז ייבחן שוויה ויינתן לה מענה במסגרת פירוק החברה.

• בנכס יש דייר מוגן או שוכר אחר, ויש לבצע פדיון של הזכויות שלו כדי לממש את הנכס כראוי.

גם במקרים שבהם אתה בעלים משותף, שוכר, או שותף ורוצה לרכוש את הזכויות של החברה שנכנסה להליך זה ייתכן שתוכל לפדות את הזכויות של החברה מהנאמן.

מתי כדאי לפעול ולפדות זכויות?

• מתי שרוצים לשמור שליטה בנכס ולא לאבד אותו בהליך מכירה לנושים.

• כדי לרכוש את חלק החברה בנכס שאתה שותף בו.

• כדי למנוע ירידת ערך של הנכס בעקבות פיצול זכויות או עיכובים משפטיים.

דוגמא מהשטח

חברת יזמות מחזיקה ב־50% מחנות מסחרית. השותף השני מוכן לרכוש את זכויות החברה, אך היא נכנסת להליכי חדלות פירעון.
במקרה כזה, הנאמן יכול להציע לשותף לפדות את הזכויות של החברה והכסף שיתקבל ישמש לתשלום לנושים.

איזה צעדים חשובים בעלי נכסים צריכים לעשות במצב של חדלות פירעון?

1. חייב לקבל ייעוץ משפטי מיידי מעורך דין המתמחה בחדלות פירעון ומקרקעין.

2. חייב לבדוק על מי רשום הנכס בטאבו, ברשם החברות, או ברשות מקרקעי ישראל.

3. שמור תיעוד נפרד בין פעילות החברה לבין הנכסים האישיים שלך.

4. אם הנכס חלקי בדוק אפשרות לפדיון שאר הזכויות או למכירת חלקך.

5. דע תמיד שאם אתה ערב אישית לחובות החברה הנכס האישי שלך עלול להיות בסיכון.

כניסה של חברה למצב של חדלות פירעון אינה בהכרח גזר דין מוות לנכסים שלה אבל היא דורשת הבנה משפטית עמוקה ופעולה מהירה. אם הנכס רשום על שם החברה, או שיש לך זכויות חלקיות בו, או אם יש צדדים שלישיים שמעורבים ייתכן שפדיון זכויות הוא הפתרון שמאפשר להוציא את המיטב מהמצב הקיים.
בכל מקרה אל תתמודד עם זה לבד. פנה לעורך דין הבקיא בדיני חדלות פירעון, דיני מקרקעין והליכי כינוס נכסים.

1. היבטים משפטיים מצד הדיירים

   הסכמה בין הדיירים
   • על פי החוק, על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ), יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מהדיירים בבניין. לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.
   • במקרה שיש דיירים המסרבים לפרויקט, הם יכולים להיחשב כ"דיירים סרבנים", ואם הסירוב שלהם בלתי סביר, ניתן להגיש נגדם תביעה לבית משפט, ולקבל אישור לקידום הפרויקט בלעדיהם.

שמירה על זכויות קניין

• • הדיירים שומרים על זכויות הקניין שלהם גם בפרויקט תמ"א 38. זאת אומרת שהם אינם מוותרים על הזכויות בדירותיהם אלא מקבלים דירות חדשות בתמורה, כשהם יכולים לקבל פיצויים או הטבות שונות כמו תוספת שטח לדירה, מרפסת, מחסן, או חניה.

חוזה מול היזם

• • כל דייר חותם על חוזה מול היזם שבו מוגדרות הזכויות והחובות של הדיירים. ההיבטים המשפטיים החשובים כוללים את זכויות הבנייה, התחייבויות היזם לבנייה איכותית, אחריות על תיקון ליקויים, ועוד.
  • בחוזה נקבעים גם מועדי פינוי הדירות וההתחייבות למועד סיום הבנייה ומסירת הדירות החדשות.

דיור חלופי ושכירות

• • בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), יש לדאוג לפתרון דיור חלופי לדיירים בתקופת הבנייה. בהסכם בין הדיירים ליזם ייקבע מה יכלול הדיור החלופי – האם מדובר בדירה חלופית הממומנת על ידי היזם או בתשלום שכר דירה עבור דירה חלופית.

אחריות לבטיחות ואיכות

• • במסגרת ההסכם המשפטי, הדיירים צריכים לוודא כי יש ערבויות וביטוחים מצד היזם והקבלן שיבטיחו שהפרויקט יושלם בזמן ובאיכות הנדרשת, וכי יש כיסוי לפיצויים במקרה של נזקים.

2. היבטים משפטיים מצד היזם

זכויות בנייה

• • אחד מהיבטי המפתח בפרויקט תמ"א 38 הוא השגת זכויות בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על היזם להגיש בקשה מסודרת להיתר בנייה בהתאם לחוקי התכנון והבנייה של תל אביב ולוודא שהפרויקט עומד בדרישות המקומיות והארציות.
  • לעיתים קרובות, תהליך קבלת זכויות הבנייה עשוי לכלול דיונים עם הרשויות, תיקונים ותיאומים לגבי היבטים של צפיפות, חניה, ועוד.

חוזה מול הדיירים

• • היזם נדרש לחתום על חוזים מול הדיירים, שבהם הוא מתחייב להשלמת הפרויקט תוך זמן סביר ובאיכות הנדרשת. חוזים אלה מוגדרות גם זכויות הדיירים לדירות חדשות, מרפסות, חניות, ומתקנים נוספים.
  • על היזם להציע ערבויות לדיירים במקרה של אי-עמידה בתנאי ההסכם, דוגמת ערבויות בנקאיות, ביטוחים ופיצויים.
  • בחוזה מול הקבל יש לכלול סעיף פיצוי מוסכם על איחור במסירת הפרויקט.

ערבויות וביטוחים

• • היזם מחויב לתת ערבויות לדיירים, ביניהן ערבויות חוק מכר, ערבויות בדק, וערבויות לאיכות הבנייה. זהו נושא קריטי המעניק ביטחון לדיירים שהפרויקט יושלם ושהבעיות יפתרו בזמן הבנייה או לאחר מכן.
  • כמו כן, היזם מחויב להחזיק בביטוח לנזקי צד ג', נזקים לרכוש ונזקים פיזיים שעלולים להתרחש במהלך הבנייה.

תכנון וביצוע

• • היזם נושא באחריות משפטית לתכנון הפרויקט ועמידתו בכל התקנות העירוניות והארציות. תכנון זה כולל את השגת האישורים הנדרשים מהעירייה ומוסדות התכנון. תפקיד היזם הוא גם לבחור קבלן שיבצע את הפרויקט בפועל ולעמוד בקשר עם הרשויות המקומיות כדי להבטיח שכל התוכניות יבוצעו לפי החוק.

3. היבטים משפטיים מצד הקבלן

הסכם קבלנות

• • הקבלן חותם על הסכם עם היזם שבו מפורטים תנאי הביצוע, האחריות המשפטית, זמני הביצוע, והבטחת איכות העבודה. חשוב שהקבלן יעמוד בכל התנאים המשפטיים שנקבעו מול היזם, כמו עמידה בלוחות זמנים, שמירה על איכות החומרים, וכדומה. בהסכם זה על הקבלן להתחייב לעמוד בדרישות התכנון והבנייה, ועליו לקבל ביטוח אחריות מקצועית וביטוחים נוספים, בהתאם לנדרש בפרויקט.

אחריות לתקינות המבנה

• • הקבלן נושא באחריות לביצוע העבודה לפי התקנים והחוק. הוא אחראי לא רק להשלמת הפרויקט, אלא גם לתיקון כל ליקוי בבנייה במסגרת תקופת הבדק (בדרך כלל תקופה של שנה לפחות לאחר סיום הפרויקט).
  • הקבלן גם מחויב להבטיח את בטיחות העובדים באתר, ולהבטיח שהעבודה תתבצע באופן בטוח, בהתאם לחוקי הבטיחות בעבודה.

ערבויות וביטוחים

• • הקבלן מחויב להחזיק בביטוחים שיכסו נזקים אפשריים לדיירים, לרכוש, ולעובדים באתר. עליו להחזיק גם ביטוחי צד ג' וביטוחי עבודה על מנת להגן עליו ועל הדיירים מכל נזק שעלול להתרחש במהלך העבודה.
  • בנוסף, הקבלן מספק ערבויות ביצוע ליזם, שמבטיחות את השלמת העבודה לפי התנאים שסוכמו.

שמירה על חוקי הבנייה

• • הקבלן נדרש לעמוד בתקנות הבנייה הארציות והמקומיות, ובמיוחד בהקשר של תמ"א 38, תוך עמידה בתקני חיזוק מבנים לרעידות אדמה, התקנת מעליות ועמידה בדרישות הבטיחות.

2. יעילות אנרגטית
   • מערכות מיזוג אוויר מודרניות, במיוחד כאלה המבוססות על טכנולוגיית אינוורטר, יכולות לספק חיסכון משמעותי בעלויות האנרגיה לאורך זמן. מערכות אלה מתאימות את תפוקת המיזוג בהתאם לדרישות הסביבה, מה שמקטין את צריכת האנרגיה.
   • חפשו מערכות בעלות דירוג אנרגטי גבוה, למשל SEER (Seasonal Energy Efficiency Ratio).
3. תאימות למבנה
   • מערכות מיזוג אוויר מסחריות דורשות לעיתים התקנה מורכבת יותר. יש לוודא שהמבנה מותאם לאפשר התקנה של המערכת, כולל מקום לצינורות אוויר ותעלות מיזוג.
   • מערכות VRF (Variable Refrigerant Flow) מתאימות במיוחד לנכסים מסחריים, שכן הן מאפשרות שליטה פרטנית על טמפרטורה בחללים שונים תוך שימוש במערכת מרכזית אחת.
4. תחזוקה ונגישות
   • חשוב לוודא שהמערכת נוחה לתחזוקה, שכן מערכות מסחריות דורשות ביקורת וטיפולים תקופתיים כדי לשמור על יעילות וביצועים מיטביים.
   • בחרו מערכת עם גישה נוחה לפילטרים, קווי ניקוז ומדחסים.
5. איכות האוויר
   • בנכסים מסחריים, איכות האוויר היא קריטית לנוחות העובדים והלקוחות. חשוב לבחור במערכת הכוללת מסננים מתקדמים או אופציות לסינון האוויר מפני אבק, אלרגנים ומזהמים אחרים.
6. סוגי מערכות מיזוג אוויר מסחריות
   
   • מערכות צ'ילר: מתאימות במיוחד למבנים גדולים, ומבוססות על קירור מים במקום גז.
   • מזגנים מפוצלים: מציעים גמישות גבוהה עם שליטה פרטנית על כל יחידה, אך מתאימים יותר לחללים קטנים או בינוניים.
   • מערכות דחוסות (Package Units): כוללות את כל הרכיבים במארז אחד, ומותקנות על גג המבנה או מחוץ לו, מתאימות בעיקר למבנים גדולים.
7. תכנון התקנה
   • יש להיעזר בקבלן מיזוג אוויר מקצועי שיודע להעריך את הצרכים הספציפיים של הנכס ולבחור במערכת המתאימה ביותר, תוך התחשבות במגבלות ההתקנה.
8. תפעול אוטומטי וניהול חכם
   • מערכות חכמות יכולות לכלול חיישנים שמודדים את עומס החום בכל רגע, ומתאימים את הפעולה בהתאם. ניתן לשלב מערכות בקרה חכמות שמאפשרות ניטור מרחוק ושליטה בטמפרטורה דרך אפליקציה.

רכישת מערכת מיזוג לנכס מסחרי דורשת תכנון קפדני והתאמה מדויקת לצרכים של המבנה ושל העסקים הפועלים בו. כדאי להתייעץ עם מומחה מיזוג שילווה אתכם לאורך התהליך, ויבטיח שהמערכת תספק את הנוחות והחיסכון המרביים.